Cho thuê nhà là một hình thức khai thác Bất động sản phổ biến, mang lại nguồn thu ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế không ít người vẫn còn lúng túng khi xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động này, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật thuế có nhiều thay đổi quan trọng từ năm 2026. Do đó, bài viết dưới đây sẽ cung cấp một vài điểm mới về nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà từ năm 2026:
Thứ nhất, nâng ngưỡng doanh thu phải chịu thuế TNCN và thuế GTGT khi cho thuê nhà
Trước đây, trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà vượt quá 100 triệu đồng/năm thì phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà đã có sự thay đổi lớn: Theo Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2024, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 và Nghị quyết 198/2025/QH15, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã được nâng từ 100 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm.
Điều này có nghĩa là nếu tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm không vượt quá 500 triệu đồng thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không phải nộp thuế giá trị gia tăng và cũng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Thứ hai, thay đổi cách tính thuế GTGT và TNCN từ hoạt động cho thuê nhà
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT):
Theo quy định của pháp luật thuế hiện hành và Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động cho thuê tài sản, trong đó có cho thuê nhà (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) áp dụng thuế suất 5%. Từ năm 2026, nếu doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phải nộp thuế GTGT với số thuế được xác định bằng doanh thu tính thuế nhân với thuế suất 5%. Trường hợp doanh thu không vượt quá 500 triệu đồng/năm thì thuộc diện không chịu thuế GTGT.
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × 5%
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 đã có bước tiến quan trọng theo hướng giảm gánh nặng thuế cho người kinh doanh nhỏ, cụ thể: cá nhân và hộ kinh doanh cho thuê bất động sản (trừ kinh doanh lưu trú) chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, với thuế suất 5%.
Số thuế TNCN phải nộp = (doanh thu năm – 500 triệu đồng) x 5%
Thứ ba, chấm dứt thu, nộp lệ phí môn bài và không còn áp dụng phương pháp thuế khoán từ 2026
Một thay đổi rất đáng chú ý là việc chấm dứt thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01/01/2026 theo Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15. Như vậy, từ thời điểm này, hộ kinh doanh và cá nhân cho thuê nhà sẽ không còn phải nộp lệ phí môn bài, bất kể mức doanh thu cao hay thấp. Khi doanh thu cho thuê nhà vượt quá 500 triệu đồng/năm, người cho thuê nhà chỉ còn phải thực hiện nghĩa vụ đối với hai sắc thuế là thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân (như nêu trên).
Ví dụ:
Ông A có 01 căn nhà cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh, ông A có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm 2026 là 900 triệu đồng thì số thuế mà ông phải nộp được xác định như sau:
- Thuế giá trị gia tăng: 900 x 5% = 45 triệu đồng;
- Thuế thu nhập cá nhân: (900 – 500) x 5% = 20 triệu đồng.
=> Tổng số thuế mà ông A phải nộp trong năm là 65 triệu đồng và không phát sinh lệ phí môn bài.
Ngoài ra, theo Nghị quyết 198/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh không còn áp dụng phương pháp thuế khoán mà phải thực hiện kê khai và tự nộp thuế. Trường hợp tiền thuê nhà được trả trước cho nhiều năm thì doanh thu sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định nghĩa vụ thuế tương ứng.
Tóm lại, từ năm 2026, hoạt động cho thuê nhà được hưởng nhiều chính sách thuế thông thoáng hơn như nâng ngưỡng chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm, bãi bỏ lệ phí môn bài và chỉ tính thuế thu nhập cá nhân trên phần doanh thu vượt ngưỡng. Tuy nhiên, người cho thuê nhà vẫn cần chủ động nắm rõ quy định, thực hiện kê khai và nộp thuế đúng quy định để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình cho thuê tài sản.
***
Bài viết này nhằm mục đích cung cấp thông tin và phổ biến quy định pháp luật, không nhằm thay thế cho bất kỳ ý kiến/nhận định pháp lý chuyên sâu nào trong bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Trong trường hợp cần được tư vấn cụ thể hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách có thể liên hệ với Legal House theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH LEGAL HOUSE & PARTNERS
Email: support@legalhouse.vn
Điện thoại: 0918 103 030 – 0918 30 3232
Địa chỉ: Số 34 Đặng Dung, Phường Tân Định, Thành Phố Hồ Chí Minh.
