Hiện nay, không hiếm gặp tình trạng tại các dự án bất động sản, người mua nhà được yêu cầu ký hợp đồng đặt cọc và chuyển tiền trực tiếp cho bên môi giới thay vì Chủ đầu tư. Nhiều khách hàng vì tin tưởng hoặc bị thúc ép bởi tâm lý ‘khan hàng’ đã vội vàng xuống tiền mà không biết rằng mình đang bước vào một ‘canh bạc’ rủi ro pháp lý rất lớn.
Câu hỏi đặt ra là: Liệu Công ty môi giới có đủ tư cách pháp lý để ký Hợp đồng đặt cọc với người mua hay hay không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề này dựa trên những quy định mới nhất của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023
1. Rủi ro thực tế
Trên thực tế, để tối ưu hóa việc tiếp cận thị trường các Chủ đầu tư dự án thường ký kết hợp đồng hợp tác hoặc phân phối với các Bên môi giới. Tại các sự kiện mở bán, nhân viên môi giới thường là người trực tiếp tư vấn và thúc đẩy khách hàng thực hiện các giao dịch bảo đảm như đặt cọc, ký quỹ hoặc giữ chỗ. Vấn đề pháp lý thường phát sinh ở việc:
- Khách hàng thường lầm tưởng Môi giới là đại diện toàn quyền của Chủ đầu tư.
- Nhiều bên Môi giới tự ý ký Hợp đồng đặt cọc với tư cách là “Bên bán” hoặc “Bên nhận đặt cọc” dù không có thẩm quyền.
2. Hệ quả từ việc không giao kết hợp đồng trực tiếp với Chủ đầu tư:
Theo quy định của tại Điều 17, Điều 23 Luật kinh doanh Bất động sản 2023, Chủ đầu tư dự án bất động sản “không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua” nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Có thể thấy được, pháp luật không cho phép Chủ đầu tư ủy quyền cho các tổ chức, cá nhân khác ký kết (đứng tên) trên các hợp đồng đặt cọc, mua bán, cho thuê mua nhà ở trong dự án bất động sản. Hơn hết căn cứ theo quy định tại Điều 62. Nội dung môi giới bất động sản Luật kinh doanh Bất động sản 2023, bên môi giới cũng không có thẩm quyền ký kết các hợp đồng này. Vì vậy, khi khách hàng giao kết hợp đồng với các chủ thể này sẽ dẫn đến hệ quả pháp lý hợp đồng bị vô hiệu, khách hàng không thể quy trách nhiệm cho Chủ đầu tư dự án bất động sản:
- Việc thu hồi lại số tiền đã chuyển cho bên môi giới thường gặp nhiều khó khăn, đặc biệt nếu bên môi giới sử dụng tiền sai mục đích hoặc không còn khả năng thanh toán.
- Chủ đầu tư sẽ không chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ với khách hàng vì họ không tham gia vào quan hệ giao dịch đặt cọc đó. Lúc này, người mua rơi vào tình thế vừa mất vốn vừa không sở hữu được bất động sản mong muốn.
Như vậy, công ty môi giới bất động sản không có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc hay bất kỳ hợp đồng nào khác với khách hàng.
3. Lời khuyên
Việc bên môi giới trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở trong dự án với khách hàng là trái quy định pháp luật và tiềm ẩn rủi ro cao.
Sau đây là checklist 06 bước an toàn mà người mua cần nắm trước khi giao dịch dự án:
- Kiểm tra pháp lý dự án: Quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định giao/thuê đất, hồ sơ quy hoạch, điều kiện đưa vào kinh doanh; với sản phẩm hình thành trong tương lai, kiểm tra văn bản xác nhận đủ điều kiện bán/cho thuê mua.
- Xác định đúng chủ thể hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc/mua bán/thuê mua phải do Chủ đầu tư (đại diện pháp luật hoặc người được ủy quyền đúng phạm vi luật cho phép) ký và đóng dấu (nếu áp dụng). Không ký nếu bên ký là sàn/môi giới đứng tên thay.
- Soát kỹ điều khoản tiền: Với sản phẩm hình thành trong tương lai: tiền đặt cọc ≤ 5%; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá; tiến độ thanh toán đúng quy định pháp luật.
- Đọc kỹ giấy ủy quyền (nếu có): Dù có “giấy ủy quyền”, luật vẫn cấm ủy quyền ký đặt cọc/mua bán trong dự án—đừng nhầm lẫn giữa ủy quyền thủ tục và ủy quyền ký hợp đồng.
- Giao dịch minh bạch: Chỉ chuyển tiền theo đúng tên tài khoản của Chủ đầu tư (hoặc tài khoản thanh toán do Chủ đầu tư chỉ định trong hợp đồng); tránh chuyển cho cá nhân/môi giới.
- Lưu toàn bộ chứng từ & trao đổi: Hóa đơn/phiếu thu, email, tin nhắn… là bằng chứng quan trọng nếu phát sinh tranh chấp.
***
Bài viết này nhằm mục đích cung cấp thông tin và phổ biến quy định pháp luật, không nhằm thay thế cho bất kỳ ý kiến/nhận định pháp lý chuyên sâu nào trong bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Trường hợp cần được tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề liên quan, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin bên dưới:
CÔNG TY LUẬT TNHH LEGAL HOUSE & PARTNERS
Email: support@legalhouse.vn
Điện thoại: 0918 103 030 – 0918 30 3232
Địa chỉ: Số 34 Đặng Dung, Phường Tân Định, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.
