Đầu năm nay, vào ngày 11/01/2024, Cục Bổ trợ tư pháp đã ra Công văn số 60/BTTP-CC,TPL nêu ý kiến về việc công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền đối với tài sản là bất động sản đang được thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Sau khi công văn được ban hành, đã có không ít ý kiến, tranh luận xoay quanh câu hỏi liệu công văn trên của Cục Bổ trợ tư pháp đã đủ trả lời cho những thắc mắc mà nhiều người còn đang băn khoăn hay không? Dưới đây là quan điểm của chúng tôi về vấn đề trên.
1. Nội dung Công văn
Công văn số 60/BTTP-CC,TPL ngày 11/01/2024 của Cục Bổ trợ tư pháp (“Công văn”) đã đưa ra các ý kiến liên quan đến việc công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền đối với tài sản là bất động sản đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng, theo đó công văn đề cập đến 03 vấn đề chính như sau: (i) Công chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền khi các giao dịch này hợp pháp; (ii) Công chứng viên thực hiện công chứng giao dịch trong một số trường hợp cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng); (iii) Công chứng viên lưu ý về hành vi lợi dụng giao dịch để che giấu các giao dịch khác. Chi tiết xem tại Công văn dưới đây.
Công văn số 60/BTTP-CC,TPL ngày 11/01/2024 của Cục Bổ trợ tư pháp
2. Một số nhận xét về Công văn
Thứ nhất, về việc Công chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền khi các giao dịch này hợp pháp.
Trên thực tế, việc công chứng viên cần phải đảm bảo xem xét các giao dịch này được tiến hành một cách hợp pháp là trách nhiệm đương nhiên của công chứng viên khi có yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền. Cụ thể, để xác định tính hợp pháp của giao dịch được công chứng viên cần dựa vào các quy định hiện hành của pháp luật nội dung.
Thứ hai, về việc một số trường hợp công chứng giao dịch cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
- Theo quy định pháp luật Dân sự, đối tượng của đặt cọc được xác định là một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (Điều 328 BLDS 2015) chứ không phải “sổ đất” đang được thế chấp tại ngân hàng. Ngược lại, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất”. Như vậy, về bản chất 2 giao dịch này hoàn toàn khác nhau. Việc đặt cọc chỉ nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trên thực tế, việc bên thế chấp thực hiện giao dịch đặt cọc đối với bất động sản được đăng ký thế chấp hợp lệ không thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.
- Theo khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 quy định bên thế chấp chỉ được phép bán tài sản thế chấp là nhà ở nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Theo quan điểm của chúng tôi, việc Cục Bổ trợ tư pháp đưa ý kiến đối với giao dịch đặt cọc thì “một số trường hợp thực hiện giao dịch cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp” là không phù hợp vì pháp luật không bắt buộc đặt cọc phải được công chứng chứ chưa nói đến khi công chứng phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Do đó, chúng tôi cho rằng việc công chứng hợp đồng đặt cọc phải có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp là điều không cần thiết.
Phải xác định rõ rằng, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chứ không phải để thực hiện việc mua bán đất (điều này cũng cũng phù hợp với hướng dẫn tại mục 13 phần III Công văn số 196/TANDTC-PC của TAND Tối cao).
- Đối với hợp đồng ủy quyền, để xác định việc công chứng cần hay không cần sự chấp thuận của bên nhận thế chấp phải xem xét nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng ủy quyền là gì. Trong công văn, việc Cục Bổ trợ tư pháp nêu rằng “một số trường hợp” nhưng không nói rõ trường hợp hay giao dịch cụ thể nào đã gây sự mập mờ, khó hiểu cho người đọc và các bên liên quan khi áp dụng vào thực tiễn.
Thứ ba, về việc tránh lợi dụng hành vi thực hiện giao dịch nhằm che giấu giao dịch khác.
Trên thực tế, đã có không ít vụ việc vì muốn “đảm bảo” cho khoản vay, chủ nợ yêu cầu “con nợ” ký kết ký kết hợp đồng ủy quyền toàn phần bất động sản cho mình mà đáng ra phải ký hợp đồng vay tiền theo đúng quy định pháp luật. Đây là giao dịch tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho cả hai bên, cũng vì vậy khi không may xảy ra tranh chấp dẫn đến kiện tụng thì giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 BLDS 2015. Do đó, chúng tôi nhất trí với ý kiến của Cục Bổ trợ tư pháp khi cho rằng, công chứng viên cần lưu ý đối với việc công chứng hợp đồng ủy quyền bất động sản để tránh rơi vào tình huống nêu trên.
Lời kết, Công văn số 60/BTTP-CC,TPL của Cục Bổ trợ tư pháp đã phần nào đưa ra được những lưu ý, nhấn mạnh về việc công chứng viên cần tuân thủ, làm đúng pháp luật và thủ tục công chứng. Tuy nhiên, nội dung công văn còn mang tính “chung chung” và chưa thể giải quyết được những tranh luận, vướng mắc của các bên liên quan. Trước tình huống này, công chứng viên cần linh hoạt trong cách áp dụng để đảm bảo tính chính xác của mọi giao dịch trong khi chờ đợi các Quyết định, hướng dẫn cụ thể của Cơ quan nhà nước.
Phương Thy
***
Bài viết này nhằm mục đích cung cấp thông tin và phổ biến quy định pháp luật, không nhằm thay thế cho bất kỳ ý kiến/nhận định pháp lý chuyên sâu nào trong bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Trường hợp cần được tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề liên quan, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin bên dưới:
CÔNG TY LUẬT LEGAL HOUSE & PARTNERS
Email: support@legalhouse.vn
Điện thoại: 0918103030
Địa chỉ: Số 2 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
