Trên thị trường hiện nay, ngoài những bất động sản đủ điều kiện “lưu thông” còn có rất nhiều bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng, đây là một loại “hàng hóa” mà rất nhiều người nhắm đến vì giá thành có thể rẻ hơn nhiều so với giá thị trường, đặc biệt trong lúc thị trường bất động sản có dấu hiệu đóng băng. Tuy nhiên, cũng rất nhiều người dân băn khoăn, liệu rằng mình có được chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp không và cách thực hiện nếu có sẽ như thế nào? Dưới đây là quan điểm pháp lý của chúng tôi về vấn đề nêu trên.
1. Pháp luật quy định như thế nào?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ khi đáp ứng các điều kiện như có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, theo Khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 thì bên thế chấp có quyền bán tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, trường hợp thế chấp bằng QSDĐ thì bên thế chấp được quyền chuyển nhượng QSDĐ khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, đồng thời Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần đáp ứng điều kiện về công chứng, chứng thực theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.
2. Rủi ro gì cho người mua/bán đất đang thế chấp?
Trên thực tế, rất nhiều trường hợp các bên đã không thông qua ngân hàng mà chấp nhận giao dịch bằng giấy tay vì nhiều lý do khác nhau (chưa đủ tiền mua 100% nhà đất nên lập giấy tay mua “một phần”, “ỷ lại” vào chỗ quen biết với chủ đất để sau đó cam kết cùng nhau trả lãi…). Lúc này, cả bên mua lẫn bên bán đề có thể gặp rủi ro khi giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Ngoài ra, đối với bên bán, khi xuất hiện một bên khác có đủ khả năng giải chấp đất khỏi khoản nợ của ngân hàng, giao dịch mới này có thể bị “ngưng trệ” do bên mua giấy tay trước đó tiến hành khởi kiện.
3. Làm sao để mua bán đất đang thế chấp Ngân hàng?
Vì pháp luật có quy định về việc mua bán đất đang thế chấp nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Do đó, các bên có thể áp dụng những cách dưới đây để có thể thực hiện giao dịch mua bán đất đang thế chấp:
- Cách 1: Nếu Bên bán không đủ khả năng để thanh toán số tiền còn nợ thì Bên bán – Bên mua – Ngân hàng nhận thế chấp có thể lập Thỏa thuận ba bên về việc thanh toán tiền mua nhà giữa Bên bán và Bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của Bên bán đối với Ngân hàng. Thông thường cách này sẽ được thực hiện bằng cách Bên mua nộp tiền vào tài khoản tại Ngân hàng nhận thế chấp và Ngân hàng sẽ phong tỏa tài khoản đó, sau đó các bên sẽ ký Biên bản thỏa thuận ba bên về việc Ngân hàng cho phép chuyển nhượng QSDĐ và chỉ mở tài khoản khi đã xong thủ tục chuyển nhượng. Lúc này, Bên bán có thể tiến hành xóa thế chấp và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho Bên mua như bình thường.
- Cách 2: Bên bán thỏa thuận với Ngân hàng để dùng một tài sản khác để thay thế cho QSDĐ đang thế chấp và giải chấp QSDĐ đã thế chấp trước đó để bán cho Bên mua.
Trên đây là một số nội dung liên quan đến hoạt động chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Vấn đề này trên thực tế có rất nhiều tình huống và vụ việc phức tạp. Người dân cần tham khảo lời khuyên từ các chuyên gia trước khi tiến hành giao dịch để đảm bảo quyền lợi của mình một cách tốt nhất.
Mai Anh – Minh Tuấn
***
Bài viết này nhằm mục đích cung cấp thông tin và phổ biến quy định pháp luật, không nhằm thay thế cho bất kỳ ý kiến/nhận định pháp lý chuyên sâu nào trong bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Trường hợp cần được tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề liên quan, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin bên dưới:
CÔNG TY LUẬT TNHH LEGAL HOUSE & PARTNERS
Email: support@legalhouse.vn
Điện thoại: 0918103030
Địa chỉ: Số 2 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh