Tại bài viết “Đất đang thế chấp, bán được không”, chúng ta đã biết rằng đất đang thế chấp có thể mua bán với điều kiện phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nếu không có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Thực tế nhiều trường hợp các bên lựa chọn ký kết Hợp đồng đặt cọc thay vì Hợp đồng mua bán. Câu hỏi đặt ra là Hợp đồng đặt cọc này liệu có bị vô hiệu hay không và có gì khác biệt so với việc ký Hợp đồng mua bán?
1. Đặt cọc là gì?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 (“BLDS 2015”) thì “Đặt cọc” là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Như vậy, có thể thấy mục đích của đặt cọc trong trường hợp này là để đảm bảo cho việc “giao kết hợp đồng” chứ không phải để “thực hiện hợp đồng” vì lúc này Hợp đồng mua bán” vẫn chưa được thành lập. Do đó, theo quy định pháp luật có thể hiểu rằng Hợp đồng đặt cọc chỉ là một biện pháp bảo đảm để thực hiện giao dịch chứ không phải là giao dịch chuyển nhượng.
2. Cọc đất đang thế chấp, được hay không?
Theo khoản 8 Điều 320 BLDS 2015 thì bên thế chấp không được “bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp…”, ngoài ra pháp luật không có quy định cấm người thế chấp ký Hợp đồng đặt cọc đối với tài sản thế chấp.
Như vậy, theo lý thuyết thì bên thế chấp có quyền ký Hợp đồng đặt cọc đất đang thế chấp với người khác. Tuy nhiên, thực tế trong nhiều vụ việc Hợp đồng đặt cọc bị Tòa án tuyên vô hiệu vì không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Vấn đề này đã gây tranh cãi trong thời gian dài và hiện nay đã được TAND Tối cao giải đáp tại mục 13 phần III Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 về thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử, cụ thể như sau:
“Người sử dụng đất đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nhưng lại nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người nhận đặt cọc cam kết sẽ trả hết nợ ngân hàng và giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cam kết. Tuy nhiên, sau đó người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng có bị vô hiệu không và xác định lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu hoặc lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết được xác định thế nào?
Trả lời: Trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Việc người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận là vi phạm thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, cần xác định đây là lỗi của bên nhận đặt cọc.” |
Từ nội dung giải đáp nêu trên, có thể hiểu Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc khi xác định lỗi của các bên để xử lý vụ việc mà không theo hướng tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
3. Cần lưu ý gì khi giao kết Hợp đồng đặt cọc đất đang thế chấp?
Khi ký Hợp đồng đặt cọc đất đang thế chấp, các bên nên lưu ý một số điều sau để hạn chế rủi ro:
- Cần xác định rằng Hợp đồng đặt cọc được dùng để đảm bảo cho việc “giao kết” Hợp đồng mua bán chứ không phải để thực hiện việc mua bán đất.
- Yêu cầu Bên nhận đặt cọc (Bên thế chấp) lập thỏa thuận ba bên cam kết trả hết nợ ngân hàng và giải chấp đất trong thời hạn nhất định để thực hiện việc mua bán.
Đất đang thế chấp là “mặt hàng” giá hời nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu mọi người đặt bút ký Hợp đồng khi chưa hiểu rõ quy định của pháp luật. Do đó, người dân nên tham khảo lời khuyên từ các chuyên gia trước khi tiến hành giao dịch để đảm bảo quyền lợi của mình một cách tốt nhất.
Tham khảo bài viết “Đất đang thế chấp, bán được không” tại https://legalhouse.vn/dat-dang-the-chap-ban-duoc-khong/
Nguyễn Hoàng Mai Anh
***
Bài viết này nhằm mục đích cung cấp thông tin và phổ biến quy định pháp luật, không nhằm thay thế cho bất kỳ ý kiến/nhận định pháp lý chuyên sâu nào trong bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Trường hợp cần được tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề liên quan, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin bên dưới:
CÔNG TY LUẬT TNHH LEGAL HOUSE & PARTNERS
Email: support@legalhouse.vn
Điện thoại: 0918103030
Địa chỉ: Số 34 Đặng Dung, phường Tân Định, Quận 1, Hồ Chí Minh